第一章    物权相关概念辨析

    第一节    财产权的含义和要素

一、财产权的含义

二、财产权的要素

    第二节    物权法上的物

一、物的概念和特征

二、物的观念的扩张和物的意义

三、物的分类

四、特殊的物

    第三节    不动产的含义和构成要素

一、不动产的含义

二、不动产的构成要素

    第四节    不动产交易

一、不动产交易的概念与分类

二、不动产交易与不动产物权变动

第二章    建设用地使用权的出让与转让

    第一节    土地用益物权的历史发展

一、罗马法中的土地用益物权

二、大陆法系土地用益物权制度的形成

三、对固有法上土地使用制度的改造

    第二节    土地使用权概述

一、土地所有权的概念和特征

二、土地使用权与房屋所有权

三、对我国现行土地使用权制度的评价

    第三节    土地使用权的划拨

一、国有土地两种取得方式

二、土地使用权划拨的含义及形式

三、土地使用权划拨与出让的区别

    第四节    土地使用权的出让

一、国有土地使用权出让的概念

二、土地使用权出让的特征

三、土地使用权出让的性质

四、对开发区管理委员会出让土地的行为的认定处理

五、以出让方式取得的土地使用权转让的有效条件

    第五节    土地使用权的转让

一、土地使用权转让的概念及定位

二、国有土地使用权转让合同的主体

三、土地使用权转让合同相关法律问题

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第一章    物权相关概念辨析

中国有句古话，有恒产者有恒心。改革开放近四十年来，中国人民在追求共同富裕目标中开始积累了越来越多的社会财富，中国人民实现了从站起来、富起来到强起来的历史性跨越。在现实生活中富裕起来的人们多使用财产概念表达人们所拥有的财富，与普通百姓不同，法学家则使用物和物权来表述相同的东西。民法学中存在财产、财产权概念，但是，学者们在讨论物权法时，却避而不谈财产，只以物、物权称之。因此，研究物权法必须澄清物与财产这两个概念。为了更好保护人民的财产权和维护社会主义市场经济秩序，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），该法自2007年10月1日起施行。因物的归属和利用而产生的民事关系，都适用《物权法》。

《物权法》实施已经十周年，中国的《民法典》的制定也已经进入了现在进行时。对任何一个法律材料的理解，均以对那些经常出现的概念的理解为前提。对这些概念的掌握，是运用法律必不可少的要求。它们是人造法律语言的辅助手段，也是法律人所必备的工具。故此，要想读懂民法典中的“物权法”，也就必须要掌握其基本概念。[德]鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》法律出版社2004年2月版，第21页。物权制度是构筑社会运行秩序的基础，社会秩序也可以称为社会的结构。人类社会的发展，要求法律制度——物权制度的变化发展，同时物权——法律制度的变化发展，也不断推进社会的进行发展。

第一节    财产权的含义和要素

法律制度作为上层建筑的发展是随着经济基础的变化而不断变化的，尽管相对于经济基础来说，上层建筑的变动具有相对独立性。以所有权为核心的财产权制度，是人类经济—社会历史上的一个恒久的制度，但又是一个因社会和历史不断演变和变革的制度。关于财产与社会变革的关系，《不列颠百科全书》的作者写道：社会的政治组织常决定个人所能享受的财产权的种类、范围和内容；反过来，财富的分配不可避免地也会对政治组织的结构和发展施加影响。《不列颠百科全书》第15版第15卷，转自上海社会科学院法学研究所编译《民法》第80页。许多伟大的思想家、政治家无不是想通过财产制度的变革，来实现社会结构或制度的变革。

社会需要是财产制度存在和发展必不可少的基础，社会—经济不断发展和演进，自然要求不断改革其所有权制度。正如狄骥的老师Villegas Basavilbaso指出：“所有权不是不可触犯的和神圣的，而是不断变化的一种权利，应根据它将满足的社会需要来塑造它。如果在某个时期，个人所有权与社会需要相符合，立法者就应该干预以组成另一种的财富所有形式。”

法律不仅通过财产制度安排组织社会共同生活，建立稳定的社会结构和秩序，而且这种法律制度安排关系着社会(指一定范围内的生活共同体)的发展和进步。因为社会进步发展是人类运用其智慧的结晶——制度于自然资源，发展自己的一个过程。正如McDougal论述的，“描述特定社会共同体社会进步的最简便的方法是，将它描述为既定人类群体为了价值的生产而运用制度于资源。在这一总体过程中，不同的民族在不同的意义上为了不同的目的而使用财产(property，又译财产权)一词……”高富平著：《物权法原论》，中国法制出版社2001年，第21页。

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